収益不動産を売却する際の注意点｜価格査定・入居者・修繕・税金を解説

アパートや賃貸マンションなどの収益不動産は、土地や自己居住用の住宅とは売却時の見られ方が異なります。買主は、立地や建物の状態だけでなく、賃料収入、空室、運営費、修繕履歴、賃貸借契約などを確認して投資判断を行います。
そのため、表面利回りだけで価格を決めたり、資料が揃わないまま売り出したりすると、査定額と実際の成約価格に差が出ることがあります。売却後の税金や入居者への対応も事前に整理しておく必要があります。
今回は、収益不動産を売却する際に確認しておきたいポイントを、価格査定・入居者・修繕・税金の順に解説します。

査定は表面利回りだけで決まらない

収益不動産の価格は、年間賃料収入を物件価格で割る表面利回りだけでは判断できません。実際には、空室損、管理料、共用部電気代、清掃費、固定資産税、保険料、修繕費などを差し引いた純収益が重視されます。
同じ年間賃料の物件でも、退去が多い物件、大規模修繕が近い物件、駐車場不足の物件は、買主が見込むリスクが大きくなります。反対に、入居状況が安定し、修繕履歴と管理資料が整っている物件は、収支を説明しやすくなります。
査定では、収益価格に加えて、土地・建物の積算価格、周辺の取引事例、融資の受けやすさを比較します。売出価格は、希望額だけでなく、買主が購入後に得られる収益と必要な追加投資から逆算することが大切です。

レントロールと収支資料を正確に揃える

売却前には、各部屋の賃料、共益費、駐車料、契約開始日、敷金、保証会社、滞納の有無などを一覧にしたレントロールを準備します。賃貸借契約書や入居申込書との不一致がないかも確認します。
あわせて、管理委託契約、サブリース契約、電気・水道の契約、清掃・点検契約、年間の修繕費、固定資産税額を整理すると、買主が実質収支を検討しやすくなります。
一時的な満室やフリーレント、売主負担の広告料などがある場合は、その条件も開示します。賃料収入をよく見せるために例外的な条件を伏せると、契約前の再交渉や取引中止につながるおそれがあります。

入居者と敷金の引継ぎを確認する

入居中の収益不動産は、一般にオーナーチェンジ物件として、賃貸借関係を引き継いで売買します。入居者ごとの契約条件、敷金・保証金、更新状況、滞納、クレーム、退去予定などを正確に把握しておくことが必要です。
売買契約では、敷金などの承継額、賃料の日割精算、管理会社の切替日、入居者への通知方法を明確にします。サブリースや一括借上げがある場合は、解約条件や承継の可否を早めに確認します。
入居者への案内が早すぎると不安を与える一方、引渡し直前では振込先変更などが間に合わないことがあります。売買契約の条件と決済日が固まった段階で、管理会社と連携して通知するのが基本です。

修繕履歴と建物リスクは隠さず整理する

屋根・外壁・防水・給排水設備・消防設備などの修繕履歴は、請求書や写真とともに整理します。雨漏り、漏水、傾き、シロアリ、設備故障、過去の事故などがある場合は、対応状況も説明できるようにします。
築年数が古い物件では、耐震性、アスベスト、違法増築、容積率超過、検査済証の有無などが融資や売買条件に影響することがあります。調査記録がある場合は、その内容が重要事項説明の対象になることもあります。
売却前にすべて修繕すればよいとは限りません。工事費を回収できない場合もあるため、現況売却、必要箇所だけの修繕、調査結果を開示した上での価格調整を比較します。

売却時の税金は手取りから逆算する

個人が土地・建物を売却した場合の譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用などを差し引いて計算します。建物の取得費は、購入代金や建築代金から所有期間中の減価償却費相当額を差し引くため、帳簿上の残額が想定より小さいことがあります。
所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率が異なります。また、課税事業者が事業用建物を売却する場合、建物部分には消費税が課税されることがありますが、土地の譲渡は非課税です。
仲介手数料や契約書の印紙代など、売却のために直接かかった費用は譲渡費用に含まれる場合があります。一方、通常の修繕費や固定資産税は原則として譲渡費用ではありません。売却価格ではなく、税金・ローン残債・諸費用を差し引いた手取り額で判断することが重要です。

売却準備は資料の棚卸しから始める

最初に、登記関係書類、購入時の売買契約書、建築確認・検査済証、図面、レントロール、賃貸借契約書、修繕履歴、管理収支、固定資産税資料、借入残高を揃えます。
次に、現況のまま売る場合と、空室対策や修繕を行ってから売る場合の価格・期間・手取りを比較します。空室を無理に埋めるより、募集条件や室内状態を正確に示した方が投資家に評価されるケースもあります。
コルト不動産では、金沢市・野々市市・白山市・小松市の収益不動産について、収支と建物状況を確認し、売却方法をご提案します。「価格だけ知りたい」「入居者がいるまま売れるか相談したい」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。

出典：国土交通省「不動産鑑定評価基準」「アスベスト対策Q&A」／国税庁「土地や建物を売ったとき」「事業用建物等を譲渡した場合の消費税」